纽约买房租房流程2018-10-23T22:10:24+00:00

纽约买房流程

1.贷款预批

1-3日

在你综合考虑自己的财政情况后,如需要贷款,贷款公司或银行会根据你的down payment(一般要求付10%-20%),结合你的报税纪录、收入、信用分及其它资产等情况来考量你可以承担的每月还款额是多少,给你一份贷款预先批准信。要注意的是,无论全现金还是贷款,银行户头上并且最好有两个月以上的流水帐。不要忽略这些前期工作,只有这些都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。

2. 看房

短则几日,长则数月

列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单。纽约房子交易佣金均由卖方出,所以建议买家找个可靠专业的经纪人,可以得到专业帮助而不用付额外费用,不仅能得到第一手的房源信息,好的经纪人会根据市场走势以及附近成交价,在议价过程中使用谈判技巧,为客户争取最多的利益。

3.出价

短至1日,长则数周

看到中意房子,经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书,意向合同上除了出价价格外,还有一些附属内容,比如成交方式、预计的交房日期等。如果现金买房,房主还会要求提供你的银行存款证明(proof of funds)。如有贷款,则附上之前提到的贷款预先批准信。

4.签约

般为1-2周

买卖双方达成价格共识后,将在各自的律师代表下,商谈合同条款。买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据买方的情况进行更改,删减或添加。比如合同是否取决于贷款的条款或验屋结果等等。双方律师交流直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后,双方才签署合同。签约后,买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由(产权有问题、贷款没批等)单方退出合同,将会失去这笔定金。

5. 验屋

检验几个小时,1-3日之后得出报告

价格接受后,如果买的是house,买家一般会请有执照的房检师来检查房子。如果买的是coop或condo的单元房,一般省过这个环节。但如果单元楼比较小,或是业主们自己管理的楼,还是建议请房检。验后没有问题,买得放心。验后有问题,可酌情再与卖家协商,提出修缮或减价要求,或中止合同。

6. 贷款银行确定发放贷款

60-90日

如果不是现金交易,贷款就是最关键的一步。买家可以找银行,也可以找贷款公司。如果你信任预审贷款那家公司或银行,可以向它正式申请。如果你还想货比三家,也可以再资询其它公司。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal),贷款批准后买主还要锁定利率。如果是现金买房,可以省略此步骤。

7. 产权调查(Title Search)

1–2周

与上一步骤同时,买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查,出具产权报告。主要调查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等。如果house的话,看看有无违章建筑。另外买家还要取得平面图(Survey)来清楚界定与邻居的边界。买方一般会购买产权保险(Title insurance),以保护自己的权益。

8. Condo/Coop管理会申请

1-6周

如果购买的是Condo或者Coop,需向它们的管理会(Board)提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求,所提交的是买家的财政、信用、工作情况。例如资金与财产证明表(Financial Statement)、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo在同等条件下有优先购买的权利,即管理会可以拒绝买家的申请,但是一般情况下会给予批准,而且Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请,并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样,买家要认真对待,留个好印象。

9. 过户(Closing)

1-3小时

以上程序都清楚后,双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前24小时再次查看房屋(final walk-through),以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室,若贷款则可能是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费。签署所有文件后,一手交支票,一手收钥匙。买方即成为新的屋主。

买房费用

律师费: $2500+
豪宅税:1% 仅限于 $100万以上的房屋
搬入大厦押金(搬出时可退还):$500 +
大厦调查费:$250+
如果购买新房,纽约市和纽约州的交易税由买方支付
纽约市交易税:房价$50万以下为1%,$50万以上为1.425%
纽约州交易税:0.4% (以购房价计)
产权调查,产权保险和产权登记费:约房价的0.5%
其他杂费 (房屋保险,预收物业费等)

贷款费用

银行点数: 0-3%的贷款金额 (有的银行收取)
申请费 $ 500 (包括信用调查等)
银行律师费:$750+
预收房地产税:$ 2-6个月
物业估价费:$300
贷款登记费:$ 150+ (视不同的银行而定)
短期银行利息:不超过一个月
贷款税:贷款金额$50万以下1.8%, 50万以上1.925%

纽约租房流程

租房步骤

  • 多方寻找,货比三家,综合地理位置,交通情况以及租金价格,确定好心仪的房子

  • 填写租房申请(Rental Application)

  • 准备申请费用 [apartment的申请费(Application Fee)]

  • 在美合法文件扫描件,学生需要提供 [护照,I-20/DS2019,签证(Visa),学校出具的注册letter(证明你的留学时间),课程表]
  • 普通租客需提供报税记录和收入证明,纽约租房要求年收入是月租的40倍以上。留学生需提供美国银行的bank statement,金额需要大于一年房租,证明学生有能力预付房租,可以一次性支付全年租金。
  • 材料齐全后,将立即帮您向房东提出租房申请。

租房费用

  • 房租 (rent):
    年收入符合40倍月租的租客可以按月付租金。留学生都不满足房东的收入要求,所以会采取预付房租的形式,有的房东要求预付6个月,但更多的是要求预付一整年的房租。

  • 中介费 (Broker Fee/Leasing Fee):
    一般等于一个月房租,视情况而定。(并不是所有租房都需要中介费,部分房子由房东支付中介费)

  • 保证金 (Security Deposit):
    等于一个月房租,租期结束,若房屋无损坏,会全额退款

  • 申请费 (Application Fee):
    每个管理公司的要求不同,一般是$50至$200。

旨在为众多留学生、白领、新移民找到理想的完美居所。